כפי שסיפרתי לכם במאמר על משכנתה חכמה, אחד הערכים הכי חשובים שאני יכול לתת כיועץ משכנתה פרטי הוא ליצור משכנתה שמתאימה לכל לקוח באופן אישי. משכנתה כזו מתחשבת בגיל הלקוחות, שווי הנכס, תוכניות לעתיד, הכנסה קיימת והכנסה עתידית צפויה, וגורמים נוספים.
לפני מספר שנים שכרו אותי כיועץ משכנתה פרטי משפחת רותם כדי שאעזור להם לתכנן משכנתה להשקעה. התהליך היה כל כך מוצלח ומדגים היטב את החשיבות של משכנתה מותאמת אישית, אז ביקשתי את רשותם לספר לכם עליו כאן.
לשמחתי הם הסכימו, ובשורות הבאות תוכלו לראות עד כמה ייעוץ משכנתה מותאם אישית למשקיעים יכול להיות קריטי בהוצאת עסקה מוצלחת לפועל.
יעוץ משכנתה לדירה להשקעה: הכל מתחיל בשיחת יעוץ
משפחת רותם הם א. ו- ד. המקסימים, זוג לקראת סוף שנות השלושים לחייהם. הם קיבלו בירושה סכום של כחצי מיליון ש"ח שבמשך שנים ישב בפק"מ וצבר ריבית כמעט בלתי מורגשת. בשלב כלשהו בני הזוג נחשפו להרצאות על השקעות נדל"ן וניסו להבין אם הסכום שברשותם מאפשר להם להשקיע בנדל"ן. הם קיבלו עלי המלצה מסוכן נדל"ן שמכיר אותי, ופנו אלי עם השאלה הזו.
ישבתי עם בני הזוג, הקשבתי לסיפור שלהם, ועיינתי בנתונים הפיננסיים המשפחתיים שלהם. כיועץ משכנתה פרטי, הנתונים האלו הם עבורי אחד האמצעים החשובים ביותר ליצירת משכנתה חכמה ומותאמת אישית. אחרי שאני מנתח את הנתונים הפיננסיים אני יכול להעריך את יכולת ההשתכרות וההחזר של לקוחותי, וכך יכול ליצור עבורם משכנתה מותאמת אישית שיוכלו לעמוד בה לאורך השנים.
במקביל, השיחות האישיות שלי עם לקוחותי מאפשרות לי להבין קצת יותר מי הם כבני אדם ומשקיעים – האם הם מתכננים להפוך למשקיעים במשרה מלאה? מה מידת הסיכון שאליה הם רוצים להיחשף? עד כמה הם רוצים למנף את עצמם? ועוד.
אחרי שלמדתי את הנתונים הפיננסיים של בני הזוג ושוחחנו קצת, אמרתי להם שלדעתי הם יכולים לחפש דירה להשקעה בסכום של כמיליון ש"ח. הם יוכלו להשתמש בכסף שברשותם כהון ראשוני ולקחת משכנתה בשווי של כחצי מיליון ש"ח. שימוש בהון העצמי כך שיכסה 50% מערך הדירה יאפשר להם לקחת משכנתה יחסית נמוכה, וכך לשמור על רמות המינוף והסיכון של ההשקעה יחסית נמוכות.
מאחר ובני הזוג לא תכננו לעסוק בהשקעות נדל"ן במשרה מלאה, אסטרטגיית סיכון נמוך נראתה לי כנכונה ביותר עבורם, והם הסכימו. במידה וירצו להכנס עמוק יותר להשקעות נדל"ן תמיד אפשר לתקן בהשקעה הבאה.
ממתעניינים למשקיעים: כך ייעוץ משכנתה פרטי אפשר למשפחת רותם להתחיל להשקיע
סיימנו את שיחת הייעוץ של בני הזוג רותם בהגדרת הפרמטרים להשקעה שהם צריכים לחפש: עליהם לאתר דירה בעלות של כמיליון ש"ח (כולל שיפוץ), שתאפשר להשכיר אותה בעלות שתיתן תשואה קרובה ככל הניתן ל- 4% בשנה.
מספר שבועות אחרי אותה פגישה בני הזוג התקשרו אלי ואמרו לי נרגשים "מצאנו את הדירה! נשמח אם תעשה לנו עכשיו את ייעוץ המשכנתה." שמחתי לשמוע שההכוונה שלי כיועץ משכנתאות למשקיעים עזרה לבני הזוג למצוא את הנכס להשקעה שהם חיפשו. הם סיפרו לי על הדירה נרגשים:
מדובר בדירה בגודל של כ- 65 מטרים בעיר בדרום הארץ. הם הסכימו על מחיר של 900,000 ש"ח עם המוכרים. לפי בדיקה שערכו הם מעריכים שאחרי שיפוץ יוכלו לקבל דמי השכירות חודשיים של כ- 3,500 ש"ח. הסכום צפוי לעלות לאורך השנים עקב העליה המתמדת בעלות השכירות בארץ, מה שיקרב אותם ל- 4% תשואה בשנה כפי שהמלצתי להם.
התחלנו יעוץ משכנתה למשקיעים החדשים. המלצתי לבני הזוג להשקיע 400,000 ש"ח כהון עצמי, ולשמור 100,000 במזומן עבור השיפוץ. המשכנתה עצמה תעמוד על סכום של 500,000 ש"ח, כפי שהצעתי להם בתחילת הדרך. נפרוס את המשכנתה לעשרים שנים, בתמהיל מסלולים שיעניק להם יציבות יחסית גם אם הריבית תעלה (כפי שאכן קרה).
כחלק מתפקידי כיועץ משכנתאות פרטי אני מנהל בשם לקוחותי משא ומתן עם הבנקים כדי למצוא את הבנק שיתן את ההצעה הטובה ביותר. ניהלתי את המשא ומתן בשם משפחת רותם עם מספר בנקים, ותוך זמן קצר מצאנו בנק שהגענו איתו לתנאי משכנתה נוחים מאוד עבור, ואיתו חתמנו.
כפי שהצעתי, פרסנו את המשכנתה ל- 20 שנים. הסכום הממוצע שהם יחזירו מדי חודש צפוי להיות כ- 2,600 ש"ח, כך שבתום התקופה הם צפויים להחזיר כ- 624,000 ש"ח. הריבית עלתה מאז שביצענו את ייעוץ המשכנתה הזה כך שהם משלמים קצת יותר, אבל עדיין מדובר בסכום שהשכירות מכסה והם נשארים עם רווח של כמה מאות שקלים מדי חודש.
מאז שערכתי למשפחת רותם את ייעוץ המשכנתה למשקיעים עברו כמה שנים. לאחרונה קיבלתי מהם טלפון. הם כל כך מרוצים מההשקעה ומיעוץ המשכנתה הפרטי שערכתי עבורם, שהם שוקלים לעשות מהלך – למכור את הדירה ברווח, ומהסכום שיתקבל לקנות שתי דירות להשקעה באמצעות מינוף משמעותי יותר.
איך יתקדם יעוץ המשכנתה הזה? צפו בקרוב לכתבת המשך על יעוץ משכנתה למשקיעים עם משפחת רותם.