בעולם יעוץ המשכנתאות קיים מושג שאנשים רבים מכירים אבל לא מבינים אותו עד הסוף – משכנתה לכל מטרה. הרבה פעמים כשאני עושה פגישות עם לקוחות כיועץ משכנתאות פרטי המושג הזה עולה, בעיקר עם אנשים שכבר קיים להם נכס, והם מנסים להבין האם המסלול הזה הוא מתאים להם. לאור השאלות הרבות החלטתי להקדיש את המאמר הזה לנושא, ולהסביר אחת ולתמיד – מה זה משכנתה לכל מטרה?
בואו נתחיל.
אז… מה זה משכנתה לכל מטרה?
משכנתה לכל מטרה היא למעשה הלוואה שנועדה למגוון שימושים: קניית רכב, שיפוץ נכס, איחוב הלוואות וחובות, אפילו רכישת נדל"ן בחו"ל. ההלוואה הזו כעקרון גמישה מבחינת השימוש המותר בכסף, אולם אסור להשתמש בה לטובת רכישת נדל"ן נוסף בישראל (כלומר יותר מדויק לקרוא לה – משכנתה כמעט לכל מטרה).
אז למה ההלוואה הזו מסווגת בתור משכנתה במקום הלוואה רגילה? ההבדל העיקר בין משכנתה לכל מטרה להלוואה רגילה הוא שהלווים נותנים את נכס הנדל"ן שבבעלותם כערבון. כלומר, באופן תיאורטי במידה והם לא יעמדו בפרעון התשלומים, הבנק מסוגל לעקל את הנכס.
בקרב יועצי משכנתאות נהוג לומר שמשכנתה לכל מטרה זו דרך "לחלץ כסף מהקירות". כלומר, להפיק ערך מנכס שבבעלות אדם מסויים, וכך הוא פותח לעצמו אפשרויות להשקעה נוספת או צרכים אחרים.
מה ההבדל בין משכנתה לכל מטרה להלוואה?
כפי שציינתי, משכנתה לכל מטרה זו דרך למנף נכס קיים ולהפיק ממנו הון שניתן להשתמש בו. זהו אחד ההבדלים העיקריים בין משכנתה לכל מטרה להלוואה רגילה, שברוב המקרים לא דורשת נכס כערבון (תלוי במקרה, בגובה ההלוואה, בהיסטוריה הפיננסית של הלווה, ועוד).
מאחר והגוף שמלווה את הנכס קיבל ערבון משמעותי בדמות נכס נדל"ן, ההלוואה ניתנת בתנאים יחסית טובים. הריבית יותר נוחה מאשר הלוואה רגילה, וגם פריסת התשלומים יכולה להתפרס על פני 20-30 שנים – כמו משכנתה רגילה.
במקום להסתבך עם משכנתה, לא עדיף לקחת הלוואה רגילה מגוף חוץ-בנקאי?
לפעמים באמת עדיף לקחת הלוואה מגוף חוץ בנקאי. התהליך יותר מהיר, ואין צורך להעמיד ערבויות בדמות נכס.
אבל אם קיים צורך לקחת הלוואה בסכום משמעותי, פעמים רבות משכנתה לכל מטרה זה אכן הפתרון. בנקים הם מוסדות יותר יציבים מאשר גופי הלוואות חוץ-בנקאיים. סביר להניח שעוד 20 שנים מעכשיו רוב הבנקים הקיימים ימשיכו לפעול, אך אין לדעת מה יהיה בגורלן של חברות להלוואות קטנות יותר.
בנוסף, לקיחת משכנתה לכל מטרה מבנק לרוב מבטיחה ריביות טובות יותר, פריסה ארוכה ונוחה יותר, וגם ביטחון שגוף מפוקח כמצו בנק הוא זה שסיפק את ההלוואה.
מתי כדאי לקחת משכנתה לכל מטרה?
כיועץ משכנתאות פרטי אני יודע לומר שלכל אדם הנסיבות והמשאבים הייחודיים לו. לכן אי אפשר להמליץ או לא להמליץ באופן גורף על משכנתה לכל מטרה. מה שכן אני יכול לומר הוא שבמקרים מסויימים משכנתה לכל מטרה יכולה להיות פתרון מצוין.
לדוגמה, לאחרונה פנה אלי לפגישת יעוץ אדם שהיה שקוע בהלוואות רבות. אותו אדם היה מנהל בכיר בחברה ידועה והרוויח סכום יפה מאוד. אבל מאחר וכשהיה צעיר יותר קיבל כמה החלטות פיננסיות לא מוצלחות, כמעט כל ההכנסה החודשית שלו נעלמה בהחזרי הלוואות. עבור אותו אדם לא ביצעתי יעוץ משכנתאות אלא ייעוץ לקראת איחוד הלוואות. יצרנו תוכנית שבמרכזה לקיחת משכנתה לכל מטרה ל- 20 שנים. כך במקום שהחזיר 14,000 ש"ח כל חודש על הלוואות בפריסה קצרה, הוא התחיל להחזיר רק 5,000 ש"ח בחודש – ונשארה לו הכנסה פנויה של כ- 9,000 ש"ח מדי חודש כדי לבנות מחדש את חייו. עבור אותו אדם משכנתה לכל מטרה היתה לא פחות ממצילת חיים.
האם משכנתה לכל מטרה היא פתרון טוב למשקיעים?
בגדול, כן. משכנתה לכל מטרה היא פתרון טוב למשקיעים רבים.
כפי שכתבתי לאחרונה, אני סבור שהשקעות בנדל"ן או שוק ההון יכולות לשרת אנשים רבים. אולם קיימת בעייתיות בלקיחת משכנתה לכל מטרה עבור השקעות בנדל"ן בארץ או בשוק ההון. מה שכן אפשר לעשות עם משכנתה לכל מטרה הוא להשקיע בנדל"ן בחו"ל. בארצות רבות קיימות הזדמנויות להשקעה בנדל"ן במחירים נוחים יותר מאשר בארץ. אני מאוד מציע לבדוק לעומק כל עסקה, להתייעץ עם מומחה השקעה בנדל"ן באזור שאתם בוחנים, ואם העסקה נראית משתלמת – אפשר לפנות אלי לתכנון משכנתה לכל מטרה לקראת השקעה בחו"ל.