נדל"ן הוא אחד התחומים שהכי מרתקים ישראלים. אנחנו עם שעבר הרבה דברים, ולדעתי הרצון לקנות בית או דירה טבוע בנו עקב צורך בביטחון שאנחנו רוצים להעניק לנו ולילדנו.
השנה שעוברת עלינו איננה פשוטה. ולכן הרבה פעמים בשיחותי עם לקוחות או חברים אני נשאל – נדב, מה יהיה עם הנדל"ן בארץ? כיועץ משכנתה פרטי אנשים מתעניינים לשמוע מה דעתי על נדל"ן, מגורים, השקעות ומשכנתאות. אני שמח לשתף את דעתי על מה שצפוי לנו בתחום הנדל"ן עם כל מי ששואל, כיועץ משכנתאות פרטי והן כאזרח המדינה. ולכן החלטתי למנף את הכתבה הזו כדי לספר על כמה מגמות בתחום הנדל"ן והמשכנתאות שאני חושב שאנחנו צפויים לראות בשנים הקרובות.
תחזית ראשונה: שוק הנדל"ן יצמח בארץ, ובגדול
התחזית הראשונה שאני משתף עם אנשים היא במובן מסוים על תקן הרגעה. אנחנו עכשיו במלחמה, וכיועץ משכנתאות פרטי אני רואה את החשש של אנשים רבים להכנס למחויבות גדולה כמו משכנתה. יש הרבה אי-ודאות בתקופות סוערות, וכנראה שאנחנו חווים את התקופה הסוערת ביותר שידעה המדינה.
ולכן, כאשר אנשים שואלים אותי כיועץ משכנתה פרטי לאן אנחנו הולכים, התשובה הראשונה שלי היא שאולי השוק עכשיו בהאטה, אבל ההתעוררות כבר איתנו. אם נצא מנקודת הנחה נורמטיבית שמדינת ישראל תמשיך להתקיים בסוף המלחמה (והיא תמשיך, ותשגשג!), אנשים עדיין יצטרכו לגור איפשהו. ואפילו אם הריבית עדיין גבוהה, בשלב כלשהו היא תרד, כי זהו טבעה של כלכלה – פעם היא בעליה ופעם בירידה. לכן בתור יועץ משכנתאות פרטי אני יכול לומר בביטחון גדול – הנדל"ן בארץ אולי קצת בהאטה עקב הריבית, המלחמה, חוסר בעובדים וחוסר הוודאות… אבל כל הדברים האלו יתאזנו בשלב מסויים, ובישראל ימשיכו לבנות, לקנות ולמכור נדל"ן.
תחזית שניה: מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות
התחזית השניה שחשוב לדבר עליה היא מה יהיה עם מחירי הנדל"ן. כיועץ משכנתאות פרטי שרואה מחירי עסקאות כל יום אני יודע לומר שמאז עליית הריבית ותחילת המלחמה המחירים ירדו במעט. אבל בעתיד הלא כל כך רחוק, להערכתי אנחנו צפויים לראות שוב עליה, וזו תמשיך להיות המגמה השלטת בשוק הנדל"ן בארץ.
למה כיועץ משכנתאות פרטי אני חושב שמחירי הנדל"ן בארץ יחזרו לעלות? ובכן, הנדל"ן בישראל תמיד היה יקר. אוכלוסיית המדינה גדלה באופן קבוע, השטח הראוי לבניה בארץ מוגבל, וכפי שציינתי קודם, עבור הישראלים קניית בית מסמלת ביטחון. בנוסף, עקב גילויי אנטישמיות בארצות רבות בעולם, נראה שצפוי לנו גל עליה נוסף, שאף הוא בתורו יגביר את הביקוש לנדל"ן בישראל. שילוב כל הגורמים האלו מוביל למקום אחד שאליו המחירים יכולים ללכת – למעלה.
תחזית שלישית: מעגלי המגורים יתרחבו
כיום חלק ניכר מיעוצי המשכנתה שאני מבצע הן עבור דירות במרכז הארץ, כלומר גוש דן ואזור השרון. אבל אני מאמין שככל שיעבור הזמן, יותר אנשים יפנו אלי כי הם צריכים יועץ משכנתה פרטי שיעזור להם עם קניית נדל"ן במעגלי מגורים רחוקים יותר מהמרכז, או ליתר דיוק, ממה שבעיניהם הוא המרכז.
למה הכוונה? כפי שכתבתי קודם, מחירי הנדל"ן צפויים לעלות. וכאשר המחירים עולים, הם עולים באופן משמעותי בעיקר באזורי הביקוש. ולכן, כיועץ משכנתה פרטי אני צופה שנתחיל לראות מגמה של הרחבת מעגלי המגורים. אלו שרוצים לגור בתל אביב אך לא יכולים להרשות לעצמם דירה שם יתחילו לחפש נדל"ן בערים סמוכות כמו הוד השרון. ואלו שגרים בהוד השרון אך לא יכולים לקנות שם דירה ירחיבו את מעגל החיפוש שלהם לערים כמו נתניה או חדרה – וכן הלאה. אגב, לדעתי זו תופעה חיובית. הרחבת מעגלי המגורים תאפשר ליותר אנשים לקנות נדל"ן בערים יפות לא פחות מערי המרכז, בלי להשתעבד למשכנתאה אגרסיבית מדי – כי תמיד עדיף לקחת משכנתה חכמה. במידה והם יצליחו לשדרג את רמת ההכנסה שלהם ועדיין ירצו להתקרב למרכז הם תמיד יוכלו למכור את הנכס שקנו ולחפש דירה במעגלים הפנימיים יותר. אני אשמח לתת להם שירות ייעוץ משכנתה לכל דירה שבה יבחרו.
תחזית רביעית: הירושות ידלגו דור
תחזית נוספת שלי שקשורה לאופן שבו דירות ימומנו קשור לירושות. במפגשי יעוץ המשכנתה שאני עורך נושא מימון הנכס תמיד עולה, ובאופן לא מפתיע ירושות הן אחד ממקורות המימון החשובים של אנשים רבים.
בשנים האחרונות אני עושה ייעוצי משכנתה ומתחיל לראות תופעה מעניינת, שלדעתי רק תגדל – הירושות מדלגות דור. כלומר, הסבא והסבתא לא יעבירו ירושות להורים, אלא ישירות לנכדים. אני מאמין שהסיבה לכך קשורה קודם כל לעליה בתוחלת החיים. הסבים והסבתות חיים עד גילאים מתקדמים (שיהיו בריאים!). בשנים האלו הילדים שלהם מצליחים לעבוד, לחסוך, לבנות את עצמם, לעבור ייעוץ משכנתה ולקנות דירה… לכן הסבים והסבתות רואים את ילדיהם שלהם מסודרים, אבל הנכדים עדיין לא. ולכן סבים וסבתות רבים מתחילים לתת את הירושות ישירות לנכדים, כדי שיוכלו לקנות דירות בישראל בעזרת ההון שהם צברו. כיועץ משכנתה פרטי שמלווה הרבה זוגות צעירים אני חושב שהתופעה הזו רק תמשיך ותגדל, והיא תהפך לרכיב משמעותי אפילו יותר באופן מימון רכישות נדל"ן.
תחזית חמישית: משכנתאות ינתנו ליותר שנים (ואולי ימשיכו לדור הבא)
כיועץ משכנתה פרטי אני יודע לומר שכיום משכנתאות ניתנות ברוב המקרים לתקופה של עד 30 שנים. לדעתי לא רחוק היום שבו פרק הזמן הזה יורחב ל- 35 ואולי אפילו 40 שנים. זאת מאחר שהעליה המתמדת במחירי הנדל"ן עשויה להביא למצב שבו אנשים יצטרכו יותר זמן כדי לשלם על משכנתה, אבל תודות לעליה בתוחלת החיים יש להם יותר זמן לעשות זאת.
התופעה הזאת יכולה להיות בשורה טובה לאנשים רבים שמחפשים דירה למגורים או השקעה, אבל כיועץ משכנתאות פרטי אני לא יכול להתעלם מהעובדה שהלוואות גדולות לפרק זמן ממושך מאוד עשויות להזין בועה שעשויה להתפוצץ ברמה הארצית (כמו שהיה במשבר הכלכלי של 2008 בארצות הברית, שנבע בין היתר ממשכנתאות מנופחות). לאור זאת, אני מאמין שאנחנו עשויים לראות מצב שבו משכנתאות ימשיכו הלאה לדור הבא. כלומר, המשכנתה שלקח אדם שפטר לפני שסיים להחזיר אותה עשויה להמשיך הלאה להיות החוב של ילדיו.
אלו היו כמה תחזיות שלי להתפתחויות בשוק הנדל"ן בשנים הקרובות. התחזיות מבוססות על ניסיוני כיועץ משכנתאות פרטי והן בגדר השערות בלבד. מה אתם חושבים שיקרה בשוק הנדל"ן בעתיד הנראה לעין?