הנה תמלול של חלק משיחה שמתנהלת כמעט בכל פגישת יעוץ משכנתה שאני עושה עם לקוח:
אני: "בסדר, אז עכשיו אחרי שהסברתי לך מה זה תמהיל, כדאי שנדבר על לוח שפיצר…"
לקוח: "חחח… שפיצר…"
אני: "כן, זאת מילה מצחיקה. בכל אופן, שפיצר זה לוח סילוקין…"
לקוח: "הא! אמרת שפיצר שוב…"
אני: "זה השם של מתמטיקאי רציני שהמציא לוח סילוקין חשוב…"
לקוח: "איך קוראים למתמטיקאי הזה?"
אני: "סיימון שפיצר, הוא היה יהודי אוסטרי מהמאה ה- 19…"
לקוח: "שפיצר! גדול! חחח!"
אוקי, נכון. אני מודה. שפיצר זו מילה קצת מצחיקה, גם אני חייכתי בפעם הראשונה ששמעתי אותה. אבל חשוב שכל מי שמגיע לייעוץ משכנתה יבין מה היא אומרת ומה המשמעות של לוח סילוקין ומהו לוח שפיצר. לכן כתבתי את הכתבה הזאת, שאותה אני מתכנן לשלוח לכל לקוח שבא אלי ליעוץ משכנתה שקצת יתקשה להתרכז כשאני מסביר מהו לוח שפיצר כי השם מצחיק אותו 🙂
לוח סילוקין שפיצר: עושים סדר ביעוץ המשכנתה
כמו שכתבתי, "שפיצר" הוא שמו של מתמטיקאי יהודי אוסטרי בשם סיימון שפיצר שחי ופעל במאה ה- 19. כיום הוא ידוע בתור האדם שהמציא את שיטת החזרת ההלוואות שקרויה על שמו – לוח סילוקין שפיצר.
למה הכוונה? כדי להבין, בואו ניזכר תחילה מהי הלוואה. כאשר אדם לווה כסף מגוף פיננסי (לרוב בנק), הוא בעצם קונה כסף ומשלם עליו מעין שכירות – זוהי הריבית. כלומר, כאשר אדם לוקח הלוואה בשווי 100 ש"ח בריבית 10% בשנה, הוא למעשה מקבל בהשאלה 100 שקלים מהבנק, ולאורך אותה שנה הוא צריך להחזיר את אותם מאה שקלים, בתוספת של 10 שקלים שמהווים את התשלום לבנק עבור הלוואת הכסף.
כלומר, בכל הלוואה ישנם שני רכיבים שהלווה צריך להחזיר לגוף שהלווה לו את הסף:
- הקרן – הסכום שהלווה קיבל
- הריבית – התשלום עבור ההלוואה
כדי שהגוף שהלווה את הכסף יוכל לעקוב אחר סטטוס ההלוואה בקרב הלווים הרבים שלו, וגם כדי למקסם את רווחיו, גופים שמלווים כסף חייבים שיטה מסודרת. זהו בעצם לוח סילוקין – סט של חוקים שקובעים כיצד החזר ההלוואה יתבצע, וגם איזה חלק מהסכום יוקדש לכיסוי הקרן ואיזה יוקדש לכיסוי הריבית.
בארץ קיימים מספר סוגי לוחות סילוקין: בלון, קרן שווה ושפיצר. לכל לוח סילוקין ישנם חוקים שונים מבחינת מועדי ההחזר, איזה חלק מההחזר מוקדש לקרן ואיזה לריבית ופרטים נוספים. אבל על בלון וקרן שווה ארחיב בעתיד – היום נתמקד בשפיצר. ולכן, מה שחשוב לדעת, הוא שלוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ ביותר בישראל, וההחזרים של רוב נוטלי המשכנתה מחושבים לפיו.
לוח הסילוקין נפוץ ביותר בישראל: למה הבנקים מעדיפים שפיצר?
אוקי, אז מה בעצם המשמעות של לוח שפיצר, למה זהו כנראה הלוח המועדף על הבנקים, ולמה למרות זאת הוא יכול להטיב גם עם נוטלי המשכנתה? בואו נבין יחד.
כפי שאני מסביר בייעוצי המשכנתה שאני עורך, בלוח שפיצר יש אלמנט פשוט, ובמקביל אלמנט קצת יותר מורכב.
מבחינת האלמנט הפשוט, לפי לוח שפיצר גובה ההחזר החודשי צפוי להיות יחסית קבוע. כלומר, האדם שלקח את המשכנתה יכול לצפות להחזר חודשי באותו סכום (או קרוב אליו) לאורך כל שנות המשכנתה. הערה חשובה: הסכום צפוי להשתנות בהתאם לשינויים בריבית או עקב תמהיל ספציפי, אבל אלו תנודות יחסית פעוטות. סכום קבוע שיורד פעם בחודש זה משהו שמאוד נוח לרוב האנשים ומאפשר להם לתכנן את החודש מראש, כך שמדובר בתכונה חיובית עבור הלקוח.
אבל מצד שני יש בשפיצר אלמנט קצת יותר מורכב. מאחורי הקלעים, לוח שפיצר משפיע מאוד על אופן התנהלות המשכנתה. כפי שאתם זוכרים, ישנם שני רכיבים בכל הלוואה – הקרן והריבית. במסגרת לוח שפיצר, ההחזר החודשי שהבנק מקבל לא מתחלק באופן שווה בין הקרו והריבית (לדוגמה 10 ש"ח לקרן ועוד 1 ש"ח לריבית). לפי לוח שפיצר, בתקופה הראשונה למשכנתה מהתשלום החודשי יוקדש חלק גדול יותר לריבית, וחלק קטן יותר לצמצום הקרן. עם הזמן הריבית תקטן, ורק אז התשלום שיוקדש לצמצום הקרן יגדל.
למה הכוונה? ישנה אימרה ידועה לפיה "אין חבר נאמן כמו כסף מזומן". למרות שמדובר באימרה עממית, הבנק מודע אליה ופועל לפיה – הבנק ירצה קודם כל לקבל את הרווחים שלו מכל תשלום שמתקבל. רק אחרי שהריבית תצטמצם, רוב התשלום יוקדש לכיסוי הקרן.
למה הבנק עושה את זה? כדי לצמצם את הסיכון שהאדם שלקח את המשכנתה יעשה מיחזור משכנתה, או חלילה לא יוכל להחזיר אותה במלואה עקב נסיבות החיים. תבינו, גם אם הגרוע מכל קורה והאדם שלקח את ההלוואה נפטר או פשט רגל, ברוב המקרים הבנק יקבל את הקרן שהלווה בזכות אחד הביטחונות החשובים שדרש מהלקוח – הביטוח שחל עליו. ולכן השאיפה שלו היא לגבות כמה שיותר מרווחי הריבית בהקדם האפשרי, ולאחר שגרף את מירב הרווחים על המשכנתה, רק אז לצמצם עוד יותר את הקרן.
לוח שפיצר: טוב או רע ללקוחות יעוץ משכנתה?
כפי שניתן לראות, לוח שפיצר הופך את המשכנתה לצפויה והגיונית בזכות החזר חודשי קבוע, ובמקביל מוטה לטובת הבנק, ומאפשר לו לגרוף את רווחיו תחילה. אז האם לוח שפיצר טוב או רע לאלו שבאים אלי ליעוץ משכנתה לקראת רכישת נכס?
אשיב בזהירות שברוב המקרים משכנתה לפי לוח שפיצר עדיפה על שתי האלטרנטיבות (בלון וקרן שווה). בניהול חיי היום-יום, חשוב שנדע כמה כסף צפוי לרדת על משכנתה מדי חודש. בכך לוח שפיצר מאוד עוזר. במקרים מסויימים אמליץ לקחת משכנתה מבוססת בלון או קרן שווה, אבל ברוב המקרים ההמלצה שלי תהיה לעבוד עם לוח שפיצר, ולחזור אלי עוד כמה שנים לטובת מיחזור משכנתה, שאחת ממטרותיה היא צמצום הריבית לבנק.