כיועץ משכנתאות פרטי אחד התפקידים שלי הוא להסביר ללקוחותי מהי בעצם המשכנתה שהם עומדים להתחייב אליה. הרי אם לוקחים הלוואה של מאות אלפי או מיליוני שקלים כדאי להבין למה נכנסים, לא?
אני מאמין בלומר את הדברים כפי שהם, באופן כללי בחיים ובעיקר בכל הקשור למשכנתאות. ולכן אני נוהג לומר ללקוחות שבאים אלי לייעוץ: המשכנתה שאתם לוקחים היא בעצם שיעבוד של הנכס שאתם מעוניינים בו לבנק. אולי אתם אלו שעובדים קשה, קונים את הנכס וגרים בו, אך עד שלא תפרעו את המשכנתה במלואה – הבנק יהיה השותף שלכם בבעלות על הנכס.
עצם ההכרה בכך שהנכס שייך לבנק הוא המפתח להבנת התנהלות הבנק בכל הקשור למשכנתה, ולביטחונות שהוא מבקש מהלקוחות שבאים אלי לייעוץ משכנתה. מהם הביטחונות שהבנק מבקש ולמה הם נועדו? בשורות הבאות נבין הכל.
ביטחונות משכנתה לבנק: מה הם ולמה צריך אותם?
תחשבו על עצמכם, כאשר חבר או קרוב משפחה מבקש ללוות מכם משהו ששייך לכם. לצורך העניין – אותו אדם מבקש ללוות מכם ספר שאתם אוהבים. לפני שמסכימים, רבים מאיתנו יגידו משפט כמו "אבל תשמור עליו, כן?" או "אני אוהב את הספר הזה, אז תחזיר לי אותו בקרוב". לא מדובר בהבעת חוסר רצון לעזור לאדם שמעוניין בספר, אלא ביטוי לרצון שלנו לקבל ערבון כלשהו לכך שהרכוש שלנו יחזור במצב טוב.
כיועץ משכנתאות פרטי שעובד צמוד עם הבנקים אני יכול לומר שכל נושא הביטחונות לא כל כך שונה מההתנהגות האנושית הזו. ההבדל הגדול הוא שהביטחונות שמבקשים הבנקים נובעים מנהלים שנכתבו לאורך שנים, מגובים בחוקי המדינה. לכן כאשר אני מגיע כיועץ משכנתאות פרטי לבנק עם לקוחות ומבקש עבורם משכנתה, כשהבנק מבקש ביטחונות הוא בעצם אומר ללקוחות שלי "אבל תחזירו את הכסף שלנו, כן?". וזו בעצם המהות של ביטחונות לבנק למשכנתה – הבנק רוצה לוודא שהלוואה הנכבדת שהוא נותן תגיע לידי אנשים שהסיכוי שיחזירו אותה גבוה ככל הניתן.
לכן בכל ביקור שאני עושה בבנק עם לקוחות שאני מלווה, כאשר מגיע השלב שבו הבנק מבקש ביטחונות אני אומר ללקוחותי שאין מה להבהל, כי מדובר בפרוצדורה רגילה ויחד נוכיח לבנק שהם אנשים שאפשר לסמוך עליהם ולתת להם משכנתה בלב שלם.
אז איזה ביטחונות הבנק מבקש מהלקוחות שבאים אלי ליעוץ משכנתה? ישנם מספר ביטחונות קבועים שהבנק נוהג לבקש. ככל שהסיכון מבחינת הבנק יותר גדול (מבחינת סכום המשכנתה ודירוג האשראי של הלווים) הוא עשוי לבקש יותר מהם. הנה חלק מהביטחונות העיקריים שהבנק עשוי לבקש:
- הערכת שמאי: שמאי מקרקעין הוא אדם שמתמחה בהערכת שווי נכסים, והערכתו מקובלת על הבנק. בעסקאות נדל"ן לפני לקיחת משכנתה הבנק נוהג לשלוח שמאי מטעמו שיעריך את שווי הנכס, כדי לאשר לבנק שסכום העסקה ריאלי ומבטא טווח הגיוני של עלות הנכס.
- מסמכים והתחייבויות: כעקרון, החתימה שלנו על מסמך כמוה כהסכמה לכתוב בו. לכן הבנק צפוי לתת ללקוחות יעוץ המשכנתה שלי מספר מסמכים לחתימה – מסמך התחייבות לרישום משכנתה שמטרתו לאשר את זהות הלווים ומאשר את שיעבוד הנכס לבנק; שטר משכנתה שהינו מסמך שהבנק מפיק שמאשר את שיעבוד הנכס לבנק; חוזה מישכון שאף הוא מסמך שהבנק מפיק ומשמש כאישור שיעבוד הנכס לבנק בזמן שבין החתימה עד נטילת המשכנתה, ועוד.
- דוח שיעבודים: דוח שמונפק על ידי רשם המשכונות שמצהיר שהנכס שלקוחות יעוץ המשכנתאות שלי מעוניינים בו לא משועבד לגורם אחר.
- רישומי אזהרה לטובת הבנק והקונה: מבלי להכנס לפרטים רבים מדי (נקדיש לנושא הודעות אזהרה כתבה שלמה בהמשך), רישומי אזהרה הם רישומים של רשם המקרקעין שמצהירים שהנכס בשלבי העברת בעלות.
- ערבים: במקרים מסויימים הבנק עשוי לדרוש ערבים לעסקה. כלומר אנשים שקרובים ללקוחות שאני נותן להם יעוץ משכנתה, ובמידה ולקוחותי לא יוכלו לעמוד בהחזרים החוב יעבור אליהם. הבנק יעדיף ערבים שהם קרובים מדרגה ראשונה (הורים, אחים), אך לעיתים הוא יסכים גם לחברים או שותפים עסקיים.
- ביטוח חיים ומבנה: הרבה מהלקוחות שבאים אלי ליעוץ משכנתה פרטי חושבים שזה נחמד מצד הבנק לוודא שיש להם ביטוח חיים ומבנה. זה אולי נחמד מצד הבנק, אבל מדובר קודם כל באחד הביטחונות החשובים שהוא לוקח. כי במידה והלווה הולך לעולמו, חברת הביטוח היא זו שתשלם לבנק את יתרת המשכנתה. כך שרכישת ביטוח חיים על ידי הלווה היא אחד הביטחונות החשובים של הבנק. אותו דבר לגבי ביטוח מבנה – במידה וקורה משהו לנכס, ביטוח מבנה נותן לבנק ביטחון שהנזק יתוקן וערך הנכס לא ירד.
קיימים עוד מספר ביטחונות שהבנקים עשויים לבקש, אולם אלו שציינו למעלה הם העיקריים. במידה ואתם עושים איתנו תהליך של ייעוץ משכנתה פרטי אנחנו מלווים אתכם גם בהתמודדות עם הביטחונות, ועוזרים לכם להבין מה כל אחד מהם אומר ואיך להתנהל איתו.
אם אתם מעוניינים להיות בטוחים עם ייעוץ משכנתאות שלנו, צרו איתנו קשר ונשמח לתת לכם שיחת יעוץ חינם.