אחת המילים שאני חוזר עליהן הכי הרבה במהלך יום העבודה שלי היא "תמהיל". זו מילה שאני אומר בכל יעוץ משכנתה שאני עורך, בשיחות שלי עם הבנקים, בשיחות עם קולגות מתחום הנדל"ן, ואפילו עם אשתי כשאני מספר לה איך עבר היום שלי. למעשה, בעולם של יעוץ משכנתאות, תמהיל הוא מונח כל כך חשוב, שהתחלתי לומר עליו "התמהיל הוא המלך" (והריבית היא המלכה – אבל על כך נדון בהרחבה בפעם אחרת).
מאחר ותמהיל הוא כל כך משמעותי בכל יעוץ משכנתה, החלטתי להקדיש לו את הכתבה הזו, להסביר אחת ולתמיד מה זה תמהיל במשכנתה, ואיך במהלך יעוץ משכנתה אני יוצר לכל לקוח את התמהיל המיטבי עבורו?
מתחילים בהתחלה: יועץ משכנתה מסביר מהו מסלול בהלוואה
לפי המילון המקוון מילוג, משמעות המילה תמהיל היא צירוף של גורמים בעלי מאפיינים שונים. הרבה פעמים משתמשים במילה תמהיל בעולם של הכנת המשקאות, בהקשר של שילוב מספר משקאות בתמהיל מסוים כדי ליצור קוקטייל. או אפילו בעולמות הכימיה, שם יוצרים תמהיל של מספר רכיבים כימיים כדי ליצור חומר חדש.
תמהיל בעולם של יעוץ משכנתאות מאוד דומה לתחומים האלו, אפילו שלא מדברים על רכיבים מוחשיים – אלא על מסלולי החזר בתוך המשכנתה. אסביר למה הכוונה.
בעולם ההלוואות, קיימים מספר סוגים של מסלולי החזר. לדוגמה, במידה ואדם כלשהו לוקח הלוואה, הוא יכול להסכים עם הגוף המלווה שהוא יחזיר את ההלוואה במסלול אשר צמוד לריבית המשתנה. או שהוא יחזיר אותה עם הצמדה כלשהי לשינויים במט"ח. או במסלול שצמוד לפריים (שגם עליו נסביר בכתבה אחרת).
כל מסלול שכזה משפיע באופן שונה על גובה ההחזר החודשי. לדוגמה, במסלול הלוואה עם ריבית קבועה, סכום ההחזר לא מושפע משינויים בריבית או האינפלציה. כך שאם הריבית עלתה, האדם שלווה את הכסף חסך החזר גבוה יותר, אך אם היא ירדה הוא פספס הזדמנות להחזיר פחות. אם הוא בחר הלוואה במסלול צמוד למט"ח כמו היורו או הדולר, גובה ההחזר מושפע מתנודות בשער המט"ח, ושוב הוא יכול להרוויח או להפסיד בהתאם לשינויים בכלכלה.
נחזור עכשיו לעולם המשכנתאות. לפי הגדרה, משכנתה היא הלוואה שמורכבת לפחות ממסלול אחד. כלומר, משכנתה יכולה להתבסס על רק אחד ממסלולי ההחזר שציינו למעלה (ועוד כמה נוספים), אבל אפשר לכלול בה מספר מסלולים שיפעלו במקביל ויחד ישפיעו יחד על גובה ההחזר. בנוסף, לפחות שליש מהמשכנתה חייב להתבסס על מסלול בריבית קבועה, כדי לעגן את המשכנתה ולמנוע ממנה להיות תנודתית מדי עקב שינויים בריבית.
ומה עם שאר המסלולים שמרכיבים את המשכנתה? בדיוק כאן נכנסת המילה "תמהיל".
תמהיל: הרכיב המרכזי בכל יעוץ משכנתה
המילה תמהיל מבטאת את סך כל המסלולים שהמשכנתה כוללת. כפי שכתבנו, לפחות שליש ממנה חייב להיות מסלול בריבית קבועה, אבל לשני השלישים האחרים שמרכיבים את המשכנתה יש חשיבות עצומה להחזר שהלווה ישלם – ולאופן שבו המשכנתה תשפיע על חייו.
כל אחד מאיתנו שונה. אבל כיועץ משכנתאות, אותי לאו דווקא מעניין השוני באופי או בתחביבים. כיועץ משכנתה מעניין אותי הייחוד הכלכלי של כל לקוח, כדי שאוכל ליצור עבורו משכנתה מותאמת אישית.
אם למשל מגיע אלי ליעוץ משכנתה לקוח שהוא רווק בלי ילדים בן 50 שמחפש דירה להשקעה, אצור לו תכנון משכנתה שתואמת את ההכנסה הפנויה היחסית גבוהה שלו כרגע, שצפויה רק לגדול. אבל אם מגיע אלי זוג צעיר, לקראת הריון ראשון ועם כוונה להרחיב את המשפחה, הם צריכים משכנתה שתשאיר להם יותר הכנסה פנויה בשנים הקרובות כדי שיוכלו לבשקיע בילדים.
כאן נכנס התמהיל. עבורי, כיועץ משכנתאות, התמהיל הוא כלי עבודה מרכזי. אחרי שאני מבין את השאיפות והמשאבים שיש לכל לקוח שבא אלי ליעוץ משכנתה, אני יוצר תמהיל שתומך בכל אלו. למשל, עבור אותה משפחה צעירה אשתדל להגדיל את הריבית הקבועה, אבל עבור לקוח בלי ילדים או חובות אולי אגדיל את מסלול הפריים, שנחשב יותר תנודתי אך עשוי לעזור לו לחסוך לאורך השנים. חשוב לציין שהתמהיל משפיע גם על תכנון מראש לאפשרות של פרעון מוקדם של המשכנתה או מיחזור שלה, במידה וללקוח נכנס סכום כסף משמעותי (לדוגמה עקב ירושה). מסלולים מסויימים מיטיבים יותר עם מצבים כאלו, ובמידה ואנחנו יודעים שאפילו עוד שנים קדימה צפוי להכנס סכום כסף שכזה – נתחשב בו בתכנון המשכנתה כדי לצמצם קנסות שעשויים לחול עקב פרעון מוקדם.
במילים אחרות, התמהיל הוא כלי שבעזרתו אני יכול בייעוץ משכנתה לתרגם את הצרכים והמטרות של כל לקוח למשכנתה חכמה מותאמת אישית. מדובר באחד הכלים הכי חשובים עבורי כיועץ משכנתאות, וההשפעה שלו על המשכנתה היא עצומה.
מעולה. אפשר אולי להוסיף למעלה איזה קטע על אם מתכננים לבצע מחזור, להימנע מקנסות , אם נקבל סכום כסף מסויים ונרצה לסלק מהמשכנתא – גם להימנע מקנסות .. בקיצור לתכנן מראש כל מיני תרחישים רלוונטיים לזוג.